关于鱼峰区住宅小区物业管理状况的调研报告

住宅小区的管理是城市管理的重要组成部分，与老百姓生活息息相关。国务院也制定了《物业管理条例》，并于2003年9月1日施行。为了解掌握我区物业管理状况，进一步做好物业管理工作，按照政协常委会工作安排，我们组织部分政协委员在政协副主席李洪祥同志的带领下，对鱼峰区住宅物业管理状况进行专题调研，并到深圳、珠海、厦门、汕头等发达地区进行考察学习，学到了许多先进经验，得到了很大的启示，现将有关情况报告如下：

一、   我区物业管理的基本情况

近年来，鱼峰区经济迅速发展，房地产业兴旺，老百姓居住质量明显改善，物业管理工作随着房地产业的发展而成为新兴的朝阳产业，在市委、市政府和区委、区政府的关心支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我区物业管理工作得到不断的发展和提升，物业管理从一个新生事物发展成为贴近千家万户、家喻户晓的行业。据统计，目前辖区共有小区207个（房开商开发的小区76个，企业宿舍小区119个，房产局公房宿舍小区12个）。其中有物业管理的小区62个，还没有物业管理的小区145个。在有物业管理的小区中，由房开商自己建立的物业管理公司29个，由小区业主委员会聘请的物业管理公司33个。在现有物业管理小区中，已成立业主委员会的44个，尚未成立业主委员会的18个。

二、   我区物业管理存在的主要问题

经调研了解到，目前我区物业管理方面主要存在以下几个问题：

1、对物业管理重视不够，缺乏管理机构、人员编制和经费。物业管理是个新生事物，其随着社会的不断发展而产生的，我市物业管理已有十多年的历史了，但到目前，仍然没有设立或明确一个专门的机构来统筹管理，城区、街道办事处及社区都没有配备专职管理人员，在机构设置、人员编制、经费等都没有到位，使物业管理形成空缺，这是物业管理存在问题的主要原因。

2、物业管理配套法规不健全，管理难度大。虽然国务院《物业管理条例》已于2003年9月1日正式实施。但由于我市尚未出台相应的条例实施细则、行业管理办法、物业管理服务标准、住宅小区物业维修资金管理办法等配套文件规定，导致新法规可操作性不强，使物业管理中产生的业主与物业公司大量矛盾纠纷得不到及时有效解决，也是物业管理存在问题的重要原因。

3、物业管理企业体制不健全、运作不规范，整体管理水平不高。就目前而言，我区物业管理企业多而杂，经营规模散而小，大部分物业管理企业依附于开发商，如我区现有62个物业管理企业中，开发商建立的就有29个，有的是开发商为促销商品房而应付建立的。这些开发商建立的物业管理企业中，有的缺乏竞争意识，没有发展压力，养成“守摊”思想，使物业管理企业很难按照现代企业机制运作。同时，一些从业人员整体素质偏低，服务意识差，部分从业人员是从下岗或退休人员中招聘来的40、50下岗失业人员，工资待遇低，又未经过基本的专业培训，专业化程度不高，内部管理不到位。如门卫有的站岗不管事，看书、看报、看热闹，形同虚设。使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至产生矛盾，影响物业管理企业的形象。

4、小区召开业主大会和成立业主委员会较少，作用未得到充分发挥。据调查，我区现有小区207个，但成立业主委员会的小区只有44个。目前一些小区在全部业主入住几年后仍没有召开业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。有的小区虽然成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，业主委员会形同虚设，不能起到应有的作用。相当一部分业主对召开业主大会、成立业主委员会比较漠然，很多小区都未成立业主委员会，缺乏业主与物业管理企业的联系与沟通，更谈不上对物业管理质量的监督，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、   外地物业管理的经验做法

这次我们一行7人到广东深圳、珠海、汕头及福建厦门等市考察物业管理工作情况，通过与上述市城区座谈讨论，听取他们在物业管理工作的做法和体会，并实地到珠海市香洲区华发小区物业管理公司参观学习，受益匪浅，得到了很大的启发，他们的主要经验做法是：

1、设立专门的物业管理机构，落实人员编制，统一管理。如珠海市香洲区，在1999年珠海市街道体制改革时就将物业管理职能移交给香洲区，香洲区政府专门设立了香洲区物业管理办公室，隶属香洲区建设局管理，配备4名事业编制人员。街道办事处（镇政府）也设立有专职物业管理工作人员，负责各街道办事处（镇政府）辖区的物业管理工作。每个社区配备1名物业管理专干，负责社区的物业管理工作。形成市、区行业指导，属地街道、社区具体管理的新型物业管理网络。

2、制定政策规定，规范小区物业管理，使物业管理工作逐步走入正轨。

珠海市政府为进一步做好物业管理工作，按照国务院令第37号《物业管理条例》的精神，结合珠海市的实际，先后制定了《珠海市业主大会规程》（试行）、《珠海市城市住宅小区物业管理服务收费办法》、《珠海市房屋安全管理规定》、《珠海市城市住宅小区机动车停放服务收费服务管理办法》、《关于规范市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》、《关于对物业管理区域内违规装修、违章搭建等行为依法积极开展监管工作的通知》等政策规定，为规范物业管理，做好物业管理工作奠定了基础。

3、积极协调组织成立业主委员会，发挥业主委员会的作用。

珠海市香洲区在区政府的领导下，通过区物业管理办公室和街道、社区物业工作人员的协助和努力，积极协调组织成立业主委员会，目前已成立业主委员会的小区147个，约占小区的25%，业主委员会的成立工作仍在逐步进行中。

4、严格管理，加强监督检查考核，不断提升物业管理水平。

在考察中了解到，珠海市香洲区严格管理，加强监督检查考核。对物业管理企业资质的审批、初审及物业定级程序和评分细则都作了明确的规定。建立了一套检查考核办法，制定了《新设物业管理企业资质（暂定三级）审批程序》、《物业管理企业三级资质初审程序》、《香洲区物业小区物业定级程序》、《珠海市城区住宅小区物业定级评分细则》（多层住宅不带电梯）、《珠海市城区住宅小区物业定级评分细则》（高层住宅带电梯）等有关制度规定，按规定对物业管理企业进行管理考核定级。到目前为止，香洲区已有600多个小区实行专业化物业管理，其中有23个小区获得“全国物业管理优秀、示范住宅小区”，有14个小区获得“广东省物业管理优秀、示范住宅小区”的荣誉称号，同时，还有36个小区获得“珠海市物业管理优秀、示范住宅小区”的荣誉称号。汕头市中信物业管理公司，迄今公司注册资本510多万元，拥有员工700多人，管理面积250多万平方米。1997年被认定为汕头市首家物业管理一级资质企业，2005年被国家建设部评定为一级资质物业管理企业。珠海、汕头市物业管理企业正在健康发展。

四、对物业管理的几点建议

为更好地学习外地物业管理的经验和做法，推动我区物业管理工作，改善目前物业管理的落后状态，把物业管理工作提高到一个新的水平。现结合我区的具体情况，提出如下建议，供决策参考。

1、尽快成立物业管理工作机构，落实人员编制及工作经费，保障物业管理工作机构正常开展工作。随着物业管理的不断发展，在政府、街道办事处及社区设置物业管理工作机构、落实人员编制和工作经费势在必行。我们在考察中了解到，珠海市建立了物业管理处，隶属市建设局管理，事业编制9人，设置综合科和业务科。香洲区设置物业管理办公室，事业编制4人，各街道办事处设置专职物业管理工作人员，在社区配置物业管理专干。建议政府及有关职能部门，应积极向市及有关职能部门反映情况，结合我区物业管理工作的情况，在机构、人员编制及经费等方面，提出合理化的意见及建议，使其尽快得到落实。

2、指导召开业主大会，成立业主委员会。在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区的真正主人，管理好小区是业主的共同愿望。所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区的管理当中去。因此，要按照《物业管理条例》等相关法律法规规范指导小区召开业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要认真履行职责，要热心公益事业，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时地将业主意愿反映给物业管理企业，帮助消除二者之间的误会和分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

3、制定培训计划，组织物业管理人员和业主委员会成员进行业务培训，不断提高整体素质。物业管理作为服务行业，从业人员的整体素质尤为重要，管理部门应对物业管理企业各岗位人员进行培训，实行持证上岗制度，提高管理人员的管理水平和各类人员的整体素质。同时也要组织对业主委员会成员的学习和培训，既要进行相关法律法规的学习和培训，也要进行相关的业务培训。通过学习和培训，使物业管理企业明确物业管理的有关事项、服务质量、服务费用、专项维修资金的使用及法律责任，业主和业主委员会在物业管理中享有的权利、义务、职责等，使业主、业主委员会和物业管理企业各方自觉遵守各项规定，共同依法办事、照章行事，诚信有序地开展工作，在维护业主合法权益，促进住宅物业管理，推进小区文明建设，构建和谐社会中发挥应有的作用。

4、对物业管理企业开展定级、对物业小区开展创优评先活动。根据物业管理企业的管理水平制定相应的级别标准，评定相应的管理等级，以促进物业管理企业上档次上水平。同时制定物业管理小区的创优评先办法，积极开展创优评比，形成相互竞争、争当先进小区的局面。

5、总结经验，逐步出台地方性物业管理规章，以保证物业管理有章可循。国务院颁发的《物业管理条例》，为物业管理走向市场化、规范化、法制化提供了有利保障。但随着市场经济的不断深入发展，一些新情况、新问题不断涌现。《物业管理条例》很难完全满足物业管理活动的需要，致使有些问题有法难依，有些问题无法可循。物业管理活动中出现的问题和纠纷大多属于民事关系，应当由当事人按照设定的规则自行协调和通过司法途径解决，政府不宜过多采取行政措施进行解决。因此，政府及有关职能部门应以《物业管理条例》为指导，在总结我区物业管理工作经验的基础上，结合我区的具体情况，逐步制定和出台一些符合我区实际的物业管理规定和办法，制定出台一些具体的、行之有效的实施细则及物业管理服务等级标准和与之相适应的收费标准等，保证物业管理有章可循。

6、组织区建设局及有关职能部门、街道办事处、社区等有关人员，到国内发达地区物业管理工作先进单位考察学习，扩大视野，学习别人的先进经验，全面推进我区物业管理工作，探索我区物业管理工作的新路子、新方法。

总之，物业管理问题牵涉千家万户的利益，事关和谐社会建设的大局，是一项需要长期不断探索实践的系统工程。虽然目前面临的问题和困难较多，但只要上下形成共识与合力，采取切实有效的措施，鱼峰区的物业管理必将会走向新的台阶，开创新的局面。

以上报告，供决策参考。