一、当前物业服务企业普遍存在的困难

1．物业服务企业用工成本逐年提高，企业难以承受

物业服务行业是一个劳动密集型低收入的行业，为劳动者缴纳社会保险费用，是企业应尽的责任，也是保护劳动者合法权益的一种体现；但每年这项费用的不断提高，使很多物业企业望而却步，大多企业都在政策边缘走钢丝，不是不想缴纳，而是根本交不起。用工成本逐年大幅度增长的问题关系到物业服务企业存亡。目前，旧小区都是按当时物价局的标准，物业费每月只收0.3-0.4元/平方米，新的楼盘也是1.00元/平方米，近年物价飞涨，而物业管理费却原地踏步，许多物业公司除了勉强能支付企业的正常开销以外，基本难以依法为员工缴纳社会保险费，导致国家的政策法规没有得到很好的贯彻和落实，企业同时也难以招聘到人员和留住人才，对于企业和劳动者都是双方不愿意看到的结果。

2．物业服务企业代收、代缴业主的相关费用问题

物业服务企业长期以来为水、电供应企业代收代缴水电费既无报酬，在业主拒缴水电费的情况下又要替业主垫付资金，否则将会面临停水、停电的尴尬局面，给物业服务企业造成沉重的额外负担。由于物业服务企业是为最终用户垫付水电费，在没有法定或约定的业务前提下，物业服务企业不是水电供应合同的当事人，无权因为用户拒缴物管费、水电费而停电、停水，也无权将水电费和物业费捆绑收取，导致帮垫付的资金难以收回，加大物业企业经营的压力。

3．物业管理区域内的消防设施保养维护费用问题

我市大部分物业管理区域内的消防设施保养维护工作都交由专业的消防设施保养维修公司负责，主要包括有楼地面及地下车库火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统、消火拴系统进行消防维保等，每年需支付高额的维修保养费，而物业企业向物价局报备的消防费用仅仅用于日常消防器材的小修、灭火器更换等，因此没有能力承担更多的消防设施保养维护费用。当前，我市物业企业管理的地面及地下车库消防设施依法进行维修保养的项目在物业管理企业管理的项目中占相当的比例。

4．物业企业的消防监控室工作人员和保安员的培训费用问题

根据《中华人民共和国消防法》第二章第二十六条规定：进行电焊、气焊等具备火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程；根据《保安服务管理条例》第四章第十六条规定：年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领保安员证，从事保安服务工作。申请人经设区的市级人民政府公安机关考试、审查合格并留存指纹等人体生物信息的，发给保安员证。我市于2009年下发的关于《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）的通知，由于考虑当时我市物业发展事情，并未将自动消防系统的操作人员持证上岗的培训费用和保安员的培训费用纳入物业服务等级标准。随着我国法律法规的不断完善，行业管理机制的逐步建立，相关政府部门监督力度的加强，自动消防系统的操作人员和保安员必须持证上岗，培训费用的问题成为当前困扰物业服务企业的一道难题，由于这些培训费用没有明确列入我市的物业服务等级标准的考量中，很多物业服务企业必须承担自动消防系统的操作人员和保安员的持证上岗培训费用，物业服务企业承担着不在企业服务成本计价中的支出，使得物业服务企业生存的空间更加狭小。

5．物业管理区域内，违法搭建建筑物、构筑物问题突出

近年来，住宅小区业主私占公共绿地或者楼房天台，违法搭建建筑物、构筑物，把公共空间变成私家花园的情况愈演愈烈。因物业公司没有执法权，违法搭建的业主对物业公司的通知、劝阻根本不当一回事，继续完成施工。面对来自其他业主的指责或效仿，物业公司备感无力。

二、建议

1．加大扶持力度，建立健全物业调价机制。建议政府给予物业行业一种优惠扶持政策，给予企业一种政策补贴，使物业行业的员工同样感受到物业服务的工作得到政府的重视和认可，稳定行业员工队伍，促进行业就业,稳定社会安定,为物业提供良好的生存环境，以提升市民的基本生活质量和家庭幸福指数。例如:参照市安全监察按工作评价,来决定企业上缴五金的优惠办法实施等等。同时，加快物业服务费用调价机制的建立健全，参照物价指数变动，适时适度地调整物业服务费。

2．强化委托业务合作，确定民事合同关系，更好的为业主服务。根据国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格〔2003〕1864号）第十七条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。因此，建议水电供应企业与物业服务企业签订委托合同，支付相应的代收代缴水电服务费，物业企业提供有偿服务；如果水电供应企业与物业服务企业有供电供水合同关系，直接向最终用户收取水电费，可直接由供电供水企业向最终用户开具供售水电的发票。其实,目前卫生费和垃圾清运费的收缴,已经适当向物业公司返回一定的营运费,才能正常运作。

3．跟上地区相关文件政策修改步伐，尽快调整消防设施维修保养费的收费标准。广西壮族自治区实施《中华人民共和国消防法》办法第三十三条规定：建筑物公共消防设施的检测、维护保养、更新改造等费用，在保修期内由施工单位承担。保修期满后，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。于2012年12月1日实施。建议根据广西壮族自治区实施《中华人民共和国消防法》办法，修订《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）通知中消防系统的服务标准，明确列出消防设施维修保养项目及收费标准。

4．不断更新、完善物业服务等级标准内容，调整收费标准。建议将消防监控室工作人员和保安员的持证上岗培训费用等问题列入物业服务等级标准内容的调整范畴，根据行业发展需要和社会发展形势，不断完善相关文件内容，将各项费用的收取规范化、统一化、透明化。

5．加大物业管理区域内，违法搭建建筑物、构筑物的打击力度。面对小区用户将住宅私下改变用途，乱搭乱盖现象严重，由于物业企业没有执法权，不很制止，导致恶性循环，小区的环境越来越差，柳州市的大环境也受到影响，建议相关部门加大联合执法查处力度，由一个具备执法资格的部门进行管理。