2007年，中共柳州市委提出实施“经济升级，城市转型”的发展战略目标。推进宜居城市的建设工作，实现人与经济、社会、文化、环境在城市内和谐共生，使居民安居乐业，城市实现可持续发展，正是这一发展战略目标。两年下来，柳州房地产沿着市委提出的宜居城市的要求大幅推进，开发水平与运营经验有很大提高，为城市扩容升级的建设作出了巨大贡献。去年12月召开的中央经济工作会议把增加普通商品住房及放宽中小城市户籍作为今年的重要工作之一，这又给我们柳州市的房地产业未来的发展带来了新的机遇。城中区地处柳州市中心，是个寸土寸金的宝地，城中区的经济基本以三产为主，第三产业占城中区经济的90%，而房地产业又占第三产业和税收的相当比重，房地产业的发展更是至关重要。随着这几年城市的发展和房地产业的大规模建设，当前我市的房地产业发展也面临土地、资金、人口、公共配套、行政管理等诸多新的课题。如何处理好这些问题，推进房地产行业的可持续性发展，应作为城中区经济发展的重要工作来对待，来谋划。

一、柳州市房地产行业主要存在的问题

（一）城市扩容的公共配套问题严重不足，制约了房地产业的良性发展

公共配套，即与居民日常生活息息相关的衣食住行之配套，例如学校、菜市、交通等相关基础设施。主要问题是河东区，河东区北面，有山水福第、居上好人家、清华坊、文源华都、龙城世家、世纪广场、金色世纪、金博园、文博帅府、书香园等楼盘，这些楼盘近一年来大多已交房收尾，但入住率却相当低，不到30%。

河东区南面，则集中了南亚风情、东郡、阳光100、现代城、华林君邸、碧园大城小院、居上V8城、真龙苑、华园、凤起新都、盛天龙湾、汇东一品等十多个大型高尚住宅小区，这里也集结了约15万居民，从一些交房后的楼盘情况来看，入住率同样很低。

经调查，城市公共配套的缺失，是导致入住率低的一个重要原因。在北面，目前缺少菜市。南面，缺少菜市、学校、交通等一系列重要设施。如果住区没有这些每日生活必需配备的公配，居民生活将极其不方便。现在先行入住的居民，都是到河东中心的桂中菜市采购，但由于路途遥远，买一包盐、买一次菜要走上半小时。住南面的更是麻烦，南面目前小学和中学配套不够，孩子上学也是一大难题。

因为这些公共配套的滞后，生活极其不方便，导致河东楼盘入住率相当低。这样一来，河东自住型购房受到压抑，投资型增多，尽管这些楼盘都是销售很好，但很多是属于炒房投资性的，不少楼盘几乎交房后是一座空城，而片区则是睡城，有“城”没有“市”。

河东作为柳州城市扩容主要的人口流动方向，入住率是绝对关键。配套不足影响入住率，入住率则影响人气，人气不足则影响商业配套进驻，商业配套的不足，则涉及河东区的整体不成熟。随着楼盘的大量开发，购房者增多，这种深层次的连环矛盾将更加尖锐。

（二）土地匮乏，导致很多本土开发企业无项目开发，资金外流严重

现柳州市内由于土地资源的稀缺，导致土地举牌拍卖价相当高，土地价格又直接影响房价，房价提升对导致很多低收入百姓无能力购房。以透支未来和抬高房价为代价的“地王”的出现并非好事，它是土地匮乏的具体表现。

由于土地匮乏，很大本土开发商为寻求资本出路，纷纷到外地寻找项目开发，大量资金流到南宁、北部湾以及各个县份。这些本土开发商的资金积累，本来就是在柳州这座城市里、开发柳州土地、卖房给本土居民、使用本土资源所积累起来的。这些资金源于柳州，本应反哺柳州城市建设，但却由于本市的地块匮乏，大量流向外地。

目前，市里把招商引资作为工作重心，但不应忽略对本土资金的招商引资。

（三）投资性购房比例太大，自住型购房减少，影响城镇化进程和推进特大城市的步伐

现由于房价涨幅过快，贫富差距更大，低收入阶层更难以购房，从而影响城镇化进程。

近年来，我们要大力推进“城镇化进程”，把城市扩容，加强城市对农村县镇人口的吸收能力，本意是把农村人口划成城市人口，经营城市就是经营人口流动，人口流向就是财富流向，这样一来，城市扩容主力军的房地产行业便可获得长足发展。

城市人口是有限的，如果总是这些有限的市民们在不断的购房炒房，一是他们无法支撑城市因扩容而产生巨大的楼市供应量；二即使也达不到城市所要求的人口规模；三如果个个有钱买得起炒得高，一个有几套房，房价上万，最终也是泡沫。

加强城市的吸纳能力，县镇人口应成为城市扩容发展的主流，农村乡镇人口是最需要城镇化的人。

在地王频出的时代，开发商拿到土地的时候，地价已经是天价了，房价更高。对于县城乡镇那些先富起来的人来说，极少部份可以接受今时房价。房价的攀升，城乡收入差距越来越大，这种结构性的扭曲，考验着城市对农村的吸纳能力，并直接影响城镇化进程的推进。

低收入人口众多与刚刚开始的城镇化进程，使得房价涨得快，现在我们不能单纯的看价格，我们要做的是减少土地的匮乏度，土地供给多了，举牌的土地价自然会平抑，这些法则也不是哪个政府能左右的，政府有形之手也得通过无形之手才能起作用。

（四）房地产行业存在经营不规范的开发行为

目前，柳州市出现一些延期交房、不办证、无证售房、交房多年不办证等违规经营的投诉现象。

二、对房地产行业存在的问题提一些建议

（一）尽快加强对河东公共配套设施的建设，特别是学校、菜市等基础生活配套，吸引更多居民入住河东，提升河东人气，入住率高了才能吸引商业东迁，让河东变成真正意义的柳州新一极的居住地。

（二）尽快整合出一些土地，加快土地上市交易，平抑快速上涨的房价，力挽本土资金不致于大规模外流。

（三）城镇化最核心的问题，不仅是建了多少房，卖了多少楼，来了多少农民兄弟进城，最重要的是，这座城市真正有多少企业产业的实体经济，能为城镇化的群体创造多少就业机会？能让他们乐业安居，真正成为城市里的一员？只有在这些实体经济基础之上，全民创富，楼市才能真正健康成长，城市才能稳健扩容。推行城镇化进程，城市扩容，最基础的东西是实体经济，绝非只靠房地产，因此，建议政府重视实体经济的基础布局。

（四）建议推行“八条诚信”活动。为了加强房地产开发行业诚信体系建设，规范房地产开发企业的市场经营行为，提高行业的社会诚信度，提高房地产行业的整体水平，促进房地产市场持续、稳定、健康发展，建议开展柳州市房地产诚信活动，参加诚信承诺活动的房地产开发企业，应当向社会作出以下承诺：

第一条保证销售相关手续齐全；

第二条保证所销售商品房质量合格

第三条保证销售条款平等合法；

第四条保证按期执行交房约定；

第五条保证依法处理商品房面积争议；

第六条保证销售广告真实合法；

第七条保证按法定期限办理房地产权证；