近年来，随着柳州城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，则普遍存在路不平、灯不亮、下水不畅、管理缺失、环境卫生差、物业损毁严重、治安形势复杂等情况。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。高度重视并有效解决老旧小区在管理过程中存在的各类问题已迫在眉睫、刻不容缓。
根据部分政协委员反映的情况，结合区委、政府当前的有关工作内容，区政协常委会为此安排成立课题调研组。调研组对我区老旧小区的现状和管理等情况进行了专题调研。调研情况如下：
一、我区老旧小区管理的现状
我区河北半岛片区（老城区）地处市中心地带，商贸繁荣，经济发达，这些年大力推进旧城改造，城市建设飞速发展，城区面貌一新,但建于上世纪八九十年代的单位宿舍和第一代商品房依然很多。河东片区虽然是近十年来新规划开发的，且党政机关集中，高档住宅密集，但也仍然存在一些老旧小区。这些老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单,内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。
1、据调查统计，我区共有老旧住宅小区174个。河北半岛片区有130个，其中中南办事处所辖47个，城中办事处所辖21个，公园办事处所辖62个。河东片区44个，其中潭中办事处所辖41个，静兰、河东办事处所辖3个。在174个老旧住宅小区中，独栋小区有80个，居民户数少于50的有93个，50户到100户的有25个。（以上数据源自区建设局通过各街道办事处、各社区调查情况汇总表）
2、大部分老旧小区硬件设施相对落后，普遍存在管网老化、道路不平、路灯不亮、缺少绿化、物业损毁严重、违章搭建多、环境卫生差、机动车位少、体育健身器材和文化活动空间不足、物业管理缺乏、治安形势复杂等情况。没有物业管理没有门卫，部分小区虽有门卫但门卫不负责物业管理。
3、老旧小区普遍存在产权形式多样的特点，有商品房、单位房改房、回迁房、承租房等。其中单位房改房居多。而承租房（租赁房产局公房）的硬件条件和管理等情况最差，这部分住户家庭经济条件比较困难，有相当一部分为低收入困难群体或城市低保户。
二、我区老旧小区管理上存在的主要问题
随着小区物业管理这一方面法律法规的健全，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《柳州市开展老旧住宅区综合整治建立长效管理机制的实施意见》等法律法规的规定，我区也相应制定了《城中区老旧住宅区综合整治工作方案》，可以说小区物业管理在法律法规上已不存在障碍。
但我区老旧小区综合整治的工作才刚刚开始运作，老旧小区管理因历史遗留问题复杂，存在一些困难。
1、小区居民观念需要转变。多年来计划经济体制下的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房管部门管理模式，认为实行物业管理就是想多收钱。且老旧小区共同的特点出租户多、居民身份杂，不好管理。生活条件好的人家，几乎都搬走了，剩下的大部分是低收入困难家庭。成立物业管理之后，收费是最大的难题。
2、改造难度大。调查中看到老旧小区各类配套设施严重缺乏，管网、道路、路灯、绿化、物业损毁等情况只要资金到位可以在规定的时间内改造完成，违章搭建也可以强行拆除。但有些小区在某些方面改造起来比较困难。比如有相当一部分小区没有围墙，且不具有建围墙的条件。特别是沿江路一带，因为有洪水和抗洪清淤等原因，不适合建围墙成封闭式小区来管理。而机动车位少、体育健身器材和文化活动空间小，基本上是难以改造出来的。没有围墙的小区治安问题难以有效解决，机动车停车位不足是目前困扰这些小区居民一个最棘手的问题，已远远不能满足要求，因停车位发生纠纷的事时有发生。
3、管理难度大。老旧小区相对分散，管理起来极不容易。特别是独栋小区和不超过100户的小区，因小区居民户数少，如果进行物业管理公摊费用过大。既不可能提高收费标准，而按正常标准收费又难以满足物业管理的正常运转，怎么办？政府一次性投入引进物业管理，但后续管理相对较难，不可能一直由政府补贴和社会资助。而且这些小区往往没有停车位或停车位极少，无法通过收取停车费来补充物业管理费用，这更是一个难点。
三、几点建议
老旧小区的管理是百姓呼声很高却又难以满意解决的顽症。我区老旧小区综合整治工作今年已开始启动，老旧小区管理因历史遗留的问题复杂，欠账太多，沉积了二三十多年的矛盾和问题，想要一下子解决是困难的。老旧小区管理工作不可能一蹴而就，需要长期的坚持，并在今后的工作中不断总结经验，不断改进方法。为此我们提出以下建议：
1、加强法律法规和政策宣传，改变老旧小区居民思想观念,让居民树立市场经济的理念。要让小区业主接受有偿服务，自愿购买服务。要让居民懂得节省下来的物业费，抵不过房产的贬值，因为现代居住环境越来越受到人们的重视，小区环境的好坏，直接影响到房产的价值。要充分利用各种形式的宣传方式，同时要用试点小区取得的成功经验来带动其他小区的工作开展，组织一些小区居民实地进行参观，了解整治管理前后的对比情况，让他们感受到实行小区物业管理的好处和优越性，让小区居民接受和支持小区的物业管理。
2、人员编制到位。《物业管理条例》中明确了办事处和社区在物业管理中的作用和地位，小区物业管理将是社区建设的重要内容之一。指导小区成立业主委员会、召开业主大会，调解业主、业主委员会和物业管理之间的矛盾，以及在小区开展的各项社会化管理等工作，需要街道办事处和社区有一支专业化管理队伍。
目前此项工作已经展开，人员编制问题不可能马上得以解决。当前该项工作基本上是由各办事处的司法所所长和社区的民政工作人员兼顾，而民政系统本身工作量大，长期兼任难免会顾此失彼。
老旧小区改造和物业管理在我区是一项刚启动的工作，要做好这项工作，除建立一支专业化管理队伍外，还要保障工作经费和建立人员培训制度，我们建议组织办事处和社区相关工作人员到先进城市进行考察学习。
3、有序推进老旧小区改造工作。建议把我区老旧小区按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分。一类作为试点，可选三到五个。二类为比较容易改造的小区，对我市创建文明城影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大且改造意义不大的小区，如房产局的公租房等，房屋很破旧且多属危房之列，独栋且住户少，这一类基本没有改造价值。随着城市向前发展，城镇化建设步伐的加快，旧城改造力度正在不断加大，相信不要太久，相当部分的老旧小区会逐步消失。
我们认为，第三、四类老旧小区改造可以相对延后，要加大旧城改造力度，让这类小区在旧城改造过程中自然消失。住户也愿意早日搬离脏乱差的居住环境，同时也可以降低旧城改造中的拆迁成本和拆迁难度。
4、坚持长效化管理是关键。部分无物业管理的老旧小区也曾聘请物业公司进行管理。但由于小区大多数居民收入不高、流动性强，物业费用不能按时全额的收交，造成物业有不满，居民有抱怨。物业公司停止服务，而居民又对物业公司不服务产生意见，这使得双方矛盾不断加深，最终物业公司撤离小区。
今年区政府将投入大量人力、物力和财力，对部分老旧小区进行了改造，涉及楼体外墙，安装路灯、小区绿化、地面硬化，拆除违章、修建围墙、完善物业等，完成后将切实改善小区居住环境。但是，只有做好后续的管理问题，才能巩固改造成果，打造宜居社区。
为防止业主与业主委员会以及与物业的纠分和矛盾激化，加强老旧小区的社会化管理，只有完善管理制度，坚持长效化管理。不能让这些改造后的小区再回到原位，更不能让一些目前管理到位的小区沦为新的老旧小区。
总之，对于老旧小区的改造，应在政府、业主、社会及物业管理公司齐抓共管的情况下解决，只有多方合力建立充分民主之上的物业管理体制，老旧小区的物业才可能在居民的共同支持下健康发展。