关于推进保障性安居工程的意见和建议

 《柳州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要“积极推进保障性安居工程”。这是市委、市政府审时度势作出的一项英明的重大决策，是改善民生之举，构建和谐之举。为做好此项工作，提出一些意见和建议：

一、推进保障性安居工程建设意义重大

住房乃民生之要。保障性安居工程是政府得民心、百姓得实惠、经济得发展的德政工程、民心工程。加快保障性安居工程建设，不仅有利于保障和改善民生，促进社会和谐，而且有利于保持经济平稳较快发展，加快转变经济发展方式，促进房地产市场健康发展。

近年来，在党中央、国务院的正确领导和各方面的共同努力下，保障性安居工程建设取得了积极成效，目前已经初步形成了包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造和农村危房改造等在内的保障性安居工程体系。2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成年初国务院部署的任务。“十一五”期间，通过保障性安居工程建设，我国解决了1500万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。

党的十七届五中全会明确提出要加大保障性安居工程建设力度。2011年在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套，体现了党中央、国务院解决中低收入家庭住房困难的重大决心。我市在《柳州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“积极推进保障性安居工程”，切合党中央、国务院的精神，符合群众的需求。

二、市属国有企业参与我市保障性住房建设取得的成效

市国资系统八大平台公司承担我市城市基础设施、公用事业、改制企业危旧房改造、城中村改造、柳东新区建设等城市建设，成为我市城市建设的主力军。在推进我市城市低收入居民居住条件改善方面也发挥了突出作用。

从2002年起，我市对市属国有中小企业进行大规模的产权制度改革，把企业职工生活区及住房等非生产性资产剥离出来，但职工住房大部分是七八十年代建设的，普遍为红砖房、大板房，结构简单，年久失修，周边配套不全，甚至有很多危房，居住条件很差，为了改善改制企业职工住房条件，从2008年起，我市创新模式，通过政府平台公司大力实施改制企业危旧房集中区改造和城中村改造。市政府先后出台了《关于改制企业职工危旧房集中区改造工程实施意见》（柳政发〔2008〕28号）、《关于印发改制企业职工危旧房集中区改造工程拆迁补偿办法的通知》（柳政办〔2009〕4号）等一系列文件，以政府“零负债、零收益”的方式运作，按照“就地安置、以旧换新、以小房换大房”原则，通过二三年努力，有效解决了改制企业职工住房问题，改制企业危旧房改造工作取得了非常明显的成绩，得到中央自治区领导的肯定。这些项目，主要由国资系统的东通公司、中房公司等平台公司实施，取得了积极进展。

（一）改制企业职工危旧房改造情况。目前，市东通公司和中房公司主要承担了我市改制企业职工危旧房改造任务。东通公司开发建设的项目有“和兴园”、“仁和馨园”、“兴怡园”、“宏祥园”、“绿水云间”、“柳开馨苑”和“金宵云邸”等七个改造项目。项目涉及拆迁家庭约7000户，人口约3.5万人，拆迁面积约34万㎡。项目占地面积约为480亩，投资约38.5亿元拟建129.4万㎡的商业、住宅及公共建筑。其中：住宅面积99.36万㎡（12909套住宅：其中含和兴园配建500套廉租房，宏祥园配建369套廉租房及公租房38套、柳开馨苑现价房48套）、商业面积7.3万㎡、公建配套面积1.8万㎡（包含社区医疗中心2600㎡、幼儿园3602㎡、巡警大队办公楼4200㎡）。

目前七个改制企业职工危旧房改造项目在建施工面积约74万㎡，累计已竣工面积约36.5万㎡（和兴园一期竣工面积25万㎡，仁和馨园一期竣工面积3.78万㎡，兴怡园一期竣工面积7.68万㎡），已签约回迁户数3000多户，融资约7亿元，完成投资约24亿元。

中房公司开发建设的项目有“胜利小区”项目，项目用地468亩，规划总建筑面积141万㎡，居住总户数15600户，居住人口约5.5万人，住宅建筑面积118万㎡，商业和农贸市场建筑面积5万㎡，配套公建建筑面积3万㎡，地下车库建筑面积15万㎡，项目总投资超过30亿元。目前，胜利小区项目已完成投入资金约9.17亿元。南一区建筑面积约8.5万m²，已竣工验收；中一区建筑面积约20万m²，基本完成主体封顶；北三区建筑面积约为14.8万㎡，正在进行基础施工。

（二）城中村改造情况。市国资系统所属企业参与城中村改造的公司和项目为：市建公司的牛车坪城中村改造项目、鸡喇城中村改造项目、金沙角旧城改造项目，投控公司的农工商社会主义新农村建设项目，东城公司柳东新区内农民房安置（阳和社弯2个新村、古亭片区三淋村改造、石冲屯农民安置小区、下窑村农民安置小区、平地屯农民安置小区、双仁村农民安置小区、满堂村安置小区、犀牛塘农民安置小区、园林屯安置小区、官塘屯安置小区、新下屯安置小区、老下屯安置小区、古亭片旧城改造、南寨村安置小区），中房公司的静兰村城中村改造项目、南铁危旧房改造项目，东通公司的火车站周边地区旧城改造项目，城投公司的风情港项目，龙建公司的静兰村、白沙村、水南村等城中村改造。等等。

三、我市保障性住房建设存在的主要问题

近几年，柳州市保障性住房建设的快速发展，使广大低收入困难城市居民住房条件得到极大改善，特别是在国有改制企业职工危旧房和经济适用房建设方面，成就显著。但是，随着保障性安居工程建设深入推进，柳州市保障性安居工程建设还存在一些问题。

一是保障性住房建设资金渠道偏少。政府财政投入不足，房地产商建设保障性住房积极性不高，平台公司缺乏抵押物造成融资能力缺乏，社会资金进入保障性住房的渠道不畅。根据国发[2010]19号文精神，国务院为加强地方政府融资平台公司管理，对融资平台公司债务进行一次全面清理，并按照分类管理、区别对待的原则，妥善处理债务偿还和在建项目后续融资问题，因此国家对平台公司贷款的申请进行了严格控制,目前，此清理工作尚未结束。

二是项目审批手续繁杂，时间长。由于四大证手续办理都较繁琐（正常办理需要一年时间，最快也得半年时间），造成了平台公司项目施工进度与银行放贷速度极大的不匹配，影响了项目后期建设进度（平台公司承建的重点项目往往是在手续未办理齐全的情况下提前开工的）。

三是保障覆盖面有待扩大。目前，我市保障性住房重点在改制企业职工危旧房改造和经济适用房建设上。在我市的中央、自治区国有企业职工危旧房改造、非本地户籍新就业的大学生住房、外来务工人员住房以及边远农村贫穷农民住房等方面仍然还是一片空白。

四是住房准入退出机制不够顺畅。住房保障实施过程中，面临着基础信息数据不全、住房档案信息不健全，住房保障对象界定困难。个人收入和信用制度不健全，个人收入变化无法动态准确复核。形成准入不准，退出不易。

五是监督体制不够完善。由于住房保障制度的落实是一个极其复杂的系统工程，涉及计划、财政，金融、税务、土地、规划、司法等许多政府部门。缺乏一个专门保障性安居工程监督机构，对相关部门工作进行监督。

六是经济适用房规划选址不尽合理。大部分经济适用房建设的地理位置一般都比较远、比较偏，交通状况不是很方便，社区公共服务配套设施不完善，容积率高、绿化率低、停车位少、居住人口多等诸多问题，引发很多社会的“副作用”。

四、完善我市保障性住房建设的建议

为加快我市保障性安居工程顺利推进，完善保障性住房制度，特提出如下建议：

（一）加大政策扶持力度，优化政务服务。要继续落实减免税费优惠政策，切实降低保障性安居工程建设和运营成本。明确保障性安居工程的税收优惠政策和非税收入优惠政策，落实保障性安居工程免交土地出让金政策，减免相关税费。争取电力、通讯、市政公用事业等企业对保障性住房减免入网、管网增容等经营性收费。应统筹安排建设用地计划指标，确保安排保障性住房建设用地计划及审批手续的落实。同时，建议市政府为实施项目的平台公司开设审批绿色通道，加快办证手续，以便满足银行对房地产贷款手续的要求。

（二）多渠道筹集保障性住房建设资金。积极采取措施，通过政府主导、市场化运作的方式，加大投入力度。引导银行贷款和社会投资，多渠道筹集建设资金，保证资金不留缺口。第一，积极争取中央自治区保障性住房补贴；第二，应充分利用住房公积金闲置资金；第三，壮大平台公司实力，充分发挥平台公司（东通，中房）投融资功能；第四，创新方式，积极吸引社会资金参与保障性住房建设；第五，探索运用资产证券化来筹集建设资金可行性。

（三）增加保障人群。一要把在柳州的中央自治区国有企业生活区危旧房改造纳入到改制企业危旧房改造范围内。二要在外来农民工经常居住的地方，修建打工者住房，给他们提供公共租赁房，统一进行管理，以有效解决农民工租郊区农民房而产生的一系列问题。三要在外来大学生工作的地方，特别是在工业园区，有计划地修建一些公共租赁房。我市要努力想办法解决那些享受不了廉租房和经济租用房政策的人的居住需求。

（四）切实建立和完善保障性住房的准入与退出机制。要尽快建立起个人收入的监测机制，应建立长效监督体系，对申请资格、审批条件加强监督控制，定期复查，动态管理，保证低收入群体致富后退租，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。建立信用制度以及奖励和惩罚机制。

（五）建立公共住房档案信息系统。要对全市家庭和个人的住房情况进行调查摸底，建立家庭住房情况登记备案制度，对政府保障住房的分配实行家庭成员全名制。

（六）建立完整的监督体制。设立专门保障性安居工程监督机构。对保障性住房应该打造一套“从生到死”的监督体制，加强从最开始的土地资金划拨、项目立项、建筑质量、设施配套到申请保障性住房群体的资格审查,再到配购、配租后的监管，最后一直到该保障性住房项目因性质转变或拆迁等原因停止后再利用的审查监管。

（七）保障性安居工程规划选址要科学合理。对经济适用房建设要选址在满足居民生活工作的地方，不应都放在偏远的郊区，要防止新的“贫民窟”产生；对城中村改造切忌盲目大量拆迁；对于农村的危房改造，要防止大拆大建，搞形象工程。

（八）建立问责制。把保障性住房纳入对县区和相关部门的政绩考核中，实行一票否决制，要把保障性住房建设作为一项重要的政治任务，作为保障和改善民生的重点工作，列入政府的重要议事日程，纳入政绩考核程序。要细化分解工作任务，把保障性住房建设工作目标任务分解落实到县（区)，分解落实到相关部门，层层抓落实。

（九）建立科学合理的运行机制。政府有关部门应建立住房保障的土地储备体系,制定有关住宅政策，拟定保障住房的供给计划，制定一套相对完整的运营机制，逐渐完善保障性住房制度建设，制定保障性住房长持续健康发展的长远规划。