昨天，市物价局、建委联合出台物业服务收费等五项标准：《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》《柳州市物业服务收费管理实施细则》《柳州市住宅小区车辆停放服务标准》《柳州市住宅小区车辆停放服务收费指导标准》《柳州市物业管理区域装饰装修管理服务标准》，从3月1日起试行两年。依据新标准，业主在购买房屋之前即可明确前期物业管理的等级，并能进行“点菜”式服务。
    据悉，五项标准的征求意见稿曾在去年12月面向市民广泛征求意见，旨在建立合理、质价相符的物业服务收费机制等。新标准在广西率先出台，比之前我市的对应相关标准收费要略低。
在新出台的标准中，收费与服务是等同的，基准价约在0.35元/平方米至1.5元/平方米，并将物业服务的具体条款明确下来，且实行新小区新办法旧小区旧办法。从3月1日起，新购房者要和开发商就物业服务等级、内容、收费等内容，以合同的形式明确下来，业主在买房时，即可知道自己将来入住的小区物业服务等级、服务、收费。如果物业服务企业提供的服务达不到合同约定的等级标准，业主可根据约定，申请仲裁或提起诉讼等方式解决。
    更多详情，市民还可登录市物价局或市建委网站进一步了解或反馈意见建议。市物价局网站：http://www.lzjg.gov.cn；市建委网站：http://jswyh.liuzhou.gov.cn；市物业管理信息网站：http://gxlzwy.com。

看清“点菜单”   吃好“安居饭”
——解读柳州市物业服务收费五项新标准

    昨日市物价局、建委联合出台物业管理服务的五项标准，并从明天（3月1日）起试行两年，本报就这五项新标准进行解读。
    什么标准收什么费
    新标准将我市普通住宅物业服务项目，根据服务内容、要求和设施设备配置等情况分为五项：综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务。
    标准前四项分别划分为5个服务等级（从1至5级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第5项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分9个子项，各子项根据具体情况分三类（一至三类，服务标准从低到高）或不分类。
    【解读】每个类别对应一个收费标准，普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准按照质价相符原则，逐项选择并组合确定，物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。其菜单式的价格，基准价约在0.35元/平方米至1.5元/平方米，什么服务标准即收什么费用，由房开商在房屋开发时选好，业主在买房时即知道自己房子物业服务的等级及收费标准。

    实行等级服务前后的区别
    服务等级标准五大服务项目分等组合（菜单选择）原则为：以维修保养为基础、秩序维护为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。
    实行等级服务我市普通住宅前期物管的公共性服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。带有电梯的住宅的公共性服务费包括年检费用、日常运行维护费用和二次加压水泵日常运行费用，但不包括电梯和水泵运行所产生的用电、用水费用。同一物业管理区域内同一性质、同一类型的物业实行同标准服务，同质同价。
    住宅楼宇、小区内符合规划要求的办公、商业用房、幼儿园、学校、会所、活动中心等其他用房的公共性服务费收费标准可高于同类住宅，具体收费标准由双方合同约定。
    【解读】以前的服务收费是捆绑式的，物业服务项目、服务内容不清晰，容易造成业主与物业公司纠纷。新的规定对每一种对每一个服务级别、服务内容以及服务标准都有明细，如综合管理服务项目中的人员要求、服务时间、报修、投诉等都有明细服务标准及收费标准。

    政府指导价及市场调节价的不同
    物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
    由开发建设单位依法选聘的物业服务企业对普通住宅区（包括经济适用房，以下同）进行物业管理的公共性服务费，实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费，实行市场调节价；对别墅住宅区以及办公、商用等其他非住宅物业进行物业管理的公共性服务费，实行市场调节价。
    【解读】政府指导价就是由物价局作出服务标准的基准价，允许物业企业上下15%浮动，确定具体标准。市场调节价就是由业主委员会与物业企业双方协商具体的标准。

    新小区新办法旧小区旧办法
    从试行日起，未交付使用且未取得收费批文的小区，开发建设单位按新标准，在规定价格浮动范围内，确定本小区物业服务项目、等级、标准和收费，依法选聘物业服务企业，并报物价局和建委备案。
    本标准实施前，已实行物业管理的住宅物业，前期物业服务合同未到期的；或虽前期物业服务合同期限已满，但尚未成立业主大会的；或业主大会已成立，但尚未选聘新的物业服务企业的，在本标准实施后，其物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，即旧小区维持旧的物业服务收费办法。业主想调整的，建议先成立业主委员会，和物业签合同，参照新标准执行，也可另行协商。没有业委会的，鼓励成立业委会。配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本标准选择5项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，由业主大会委托原房屋管理单位、物业服务企业或其他管理人等提供服务。
    【解读】标准实施后，新住宅小区的前期物业服务收费标准就由开发商根据政府指导价，通过选“菜单”确定。而旧小区的前期物业服务收费是由物价局根据各小区的成本审核批复。

    收取了装饰装修管理服务费即不再收取其他费用
    新规定《柳州市物业管理区域装饰装修管理服务标准》中提及：物业管理区域装饰装修管理服务费，由物业服务企业按房屋建筑面积和装修工期，向业主或使用人收取。市物价局和建委定期在两部门网站上，公布我市装饰装修管理服务费市场参考价。
    物业服务企业收取了装饰装修管理服务费，不得再另行收取装修工出入证（牌）工本费、装修电梯使用费、楼道维护费用等其他费用（图纸复印费除外）。装饰装修过程中破坏共用部位、设施设备，如承重墙、墙埋水电线路、电话线等需恢复、维修费用，按实际发生数，由业主或使用人承担。
    【解读】装饰装修管理服务费也会根据市场变动而变动。

    公摊方式细分清
    公共能耗费分摊原则为使用人、受益人共同分担。具体分摊方式有合同约定的，按约定；没约定或约定不明，按下列方式分摊：楼道灯电费以单元或幢按户分摊；路灯、水景等水电费由全体业主按产权户数分摊。
    中央空调电费按建筑面积分摊；二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊；电梯电费按建筑面积分摊。带电梯住宅的公共性服务费包括电梯年检、日常运行维护费用和二次加压水泵日常运行费用，但不包括电梯和水泵运行产生的用水用电费用。
    【解读】目前我市各小区如对电梯的电费分摊到方式是按面积或每户或高低分摊，新规定中凡是合同不明确的，统一按建筑面积分摊。

    
    各类车收费标准明确
    《住宅小区车辆停放服务收费指导标准》中各类车停放服务收费标准为：小车露天停车：白天（指7到19点，下同）每次2元；夜间（指19到次日7点）每次3元；每月50元。小车车库停车：白天每次3元；夜间每次5元；每月150元。
    摩托车白天每次5角；夜间每次1元；每月25元。电动车白天每次5角；夜间每次1元；每月15元（不含充电电费）。自行车白天每次2角；夜间每次3角；每月6元。
    【解读】小车露天停车费普遍比现行的标准低。旧住宅小区的车辆停放服务收费标准与此指导价标准不一致的，由业主大会与物业服务企业协商决定，并报市物价局将备案。