城中区委八届六次全体（扩大）会议确定了“两心互动，重点向东”，加快建设“三个城区”的发展战略。为促进这一战略的实施，进一步拓展河东片区经济发展空间，城中区政协将“完善城市服务功能，促进河东经济发展，再造一个商贸中心”确定为重点调研课题。区政协常委会及部分委员以实地察看、座谈研讨、发放调查问卷、听取有关职能部门意见等方式，就如何“完善城市服

务功能，促进河东经济发展，再造一个商贸中心”进行了深入调研。现将调研情况报告如下：

一、河东片区基本状况

随着城市社会经济持续发展，城市空间不断扩大，近十年来，柳州市向东扩展速度日益加快，河东片区（主要指城中辖区柳江河东面地域，下同）发展迅速，地域不断扩大，人口也越来越聚集，河东片区的快速发展，既加快了柳州市的发展也极大地缓解了老城区的压力，取得了很大的发展成就。

河东片区面积为75.5平方公里，居住人口总数为68860人，户数为19427户，其中农业人口15386人，工学院人口12000人。有金色世纪、桂中花苑、经典时代、金桂院、鹿山花苑等20多个住宅小区，还有阳光100城市广场、东郡、兆安现代城、文源华都、龙城世家、兴佳清华坊等在建的房地产项目23个。景行小学、十二中、柳高等学校相继落户。河东片区是集行政、办公、商业、教育、居住为一体的柳州市高品质综合片区，将成为未来柳州市“两城一心”中的核心，其城市又一中心区正逐步形成。

近年来，河东片区商贸业取得一定发展，生活服务配套建设初具规模。截止目前，河东片区共有商业网点上万个，大型连锁超市有潭中联华超市、居上V8联华超市等等；饮食服务网点700余个，大型餐饮企业主要集中在桂中大道附近，主要有海都海鲜大酒楼、顺丰海鲜城、味道制造、米萝咖啡、上岛咖啡、名典咖啡等；家具商铺主要集中在东环大道中段，已初具规模，是柳州市的传统家具销售市场；潭中东路形成了拥有光大银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄等8家银行的金融一条街；农贸市场有5个，基础较完善的是在建的清华坊农贸市场，经营规模较大的是桂中商城，占地面积1.3万平方米。目前河东片区商业网点主要集中在以东堤路、文昌路、东环大道、河东路围合形成的区域内，面积大约9万平方公里；设有社区卫生服务中心2个，一是静兰社区卫生服务中心（设于河东街道办事处行政区域内），服务人口56594人。二是潭中社区服务中心（设于潭中街道办事处行政区域内），服务人口38455人。另有一些社区服务中心，均在河东医院辐射范围内；河东片区有景行小学、十二中、柳州高中、广西工学院等知名学校，教育名区氛围已经形成。

二、河东片区的发展优势

（一）发展定位初具雏形

据统计，目前河东片区在建的房地产项目有23个，如阳光100城市广场、东郡、兆安现代城、文源华都、龙城世家、兴佳清华坊等高品质商住楼，规划地上总建筑面积约330万平方米，其中商业建筑面积约32万平方米，住宅建筑面积约270万平方米，办公建筑面积约28万平方米，拥有标志性建筑物和景观。未来5年河东片区的人口预计将超过20万人。随着市委、市政府搬迁入住及广西工学院、柳州高中、十二中、景行小学等知名学校座落在该片区内，其行政中心、教育名区的雏形已基本形成。

（二）人口容量较大

河东片区经过合理规划和一定时间的发展，人口密度大，总体规划人口容量21.54万人。其中，河东中心区地块规划预期人口将达到4.11万人；河东北片区规划预期人口4.83万人；河东路北片区规划预期人口6.8万人；独凳山片区规划预期人口5.8万人。道路通畅、交通便利，公交网络覆盖面广，更有利于交流和城市发展。

（三）高品质生活区域，商业效应聚集效应持续凸显

一批知名金融企业、大型超市、连锁餐饮企业、商务酒店相继入驻，教育高质量中、小学以及高中先后落户，高品质商品楼盘在建，使河东片区逐渐朝着集行政、办公、商业、教育、居住为一体的高品质综合片区快速发展，拓宽了城市发展的空间，更有助于居民生活水平的提高，为打造“三个城区”创造条件。

（四）路网建设，环境绿化美化好

目前，该片区是柳州市内路网建设、环境绿化美化最好的片区，区内南北纵向有学院路、东环路、桂中大道、东堤路，东西横向有文昌路、潭中东路、高新一路至高新四路等，区内绿化、美化档次也比较高，区内基本上没有大中型企业，更没有排污量大的企业，以住宅小区、学院、机关单位为主，是柳州市目前高档楼盘住宅小区最多、房价最高，也是最宜居的片区。

三、河东片区发展中存在的主要问题

随着河东片区建设的日新月异，在取得一定发展成绩的同时，存在的一些问题也逐渐显露出来，这些问题制约着新区的进一步发展，需要逐步加以解决。

（一）人口入住率普遍较低

河东片区作为新兴片区，定位为今后主要的商业金融和商业办公的核心区域，道路宽敞，楼盘林立、房价高、房屋销售量好，但一部分楼盘人口入住情况不理想。如，文博帅府小区常住人口189人，入住率为20﹪；金博园小区常住人口443人，入住率为30﹪；清华坊小区常住人口893人，入住率为20﹪；居上好人家小区常住人口1124人，入住率为35﹪；文源华都常住人口469人，入住率为10﹪；龙城世家未有入住；宁江苑常住人口153人，入住率为46﹪；河东苑常住人口29人，入住率为17﹪；阳光100、东郡入住率均在30﹪左右。究其原因，主要还是生活服务配套设施没有跟上，严重影响居民的日常生活，居民生活诸多不便，导致了许多市民在河东片区买房却不入住，投资多于生活实用等现象的出现。

（二）生活服务配套设施不完善

本次调研活动，我们就关于河东片区生活服务配套设施建设情况，对基层工作人员、居民代表及物业代表进行了问卷调查，共发放调查问卷45份。其中有2.9％的人员认为河东片区生活服务配套设施完善、29.4％的人员认为基本完善，52.9％的人员认为不完善，还有14.7％的人员认为严重缺失。由此可见，目前河东片区生活服务配套设施建设不能满足河东片区城市和社会发展的需要，主要体现在以下几个方面：

1、缺少方便市民的农贸市场：调查问卷显示，有14.7％的人员认为认为河东片区现有的农贸市场数量基本满足片区居民的日常生活需要，73.5％的人员认为不能满足，还有11.8％的人员认为严重缺失；有40％的人员认为很有必要在河东片区增加农贸市场数量，54.3％认为有必要，5.7％的人员认为必要性一般。目前，农贸市场共有5个，但比较完善的只有桂中农贸市场和清华坊农贸市场两个。其中，清华坊又因为地理位置不佳和租金较高（月租金160-1000元不等，平均月租金527元），存在商品价格高，农民商品难以进驻的问题，不能形成规模，所以河东片区真正的市民市场仅有桂中农贸市场一个，远远不能满足所在居民的需要，造成了片区居民“买菜难”的问题。

2、缺少中低档次的餐饮业：目前河东片区的餐饮服务网点除了集中在桂中市场附近的一条排档外，其余基本上都是诸如海都海鲜大酒楼、顺丰海鲜城、味道制造、米萝咖啡、上岛咖啡、名典咖啡等中高档次的消费场所，基于一般市民的消费水平来说，并不是日常理想的消费场所，不能很好地聚集人气，造成了片区居民外出“吃饭难”的问题。

3、缺少幼儿园：目前，景行、十二中、柳高等中小学以及高中相继落户河东片区，基本上解决了片区内适龄学生的就学问题。但该片区内幼儿园稀少，基本上都是私立民办幼儿园，数量少，收费高，教学环境和质量相对较差。当下在河东片区购房人员中，相当一部分是年轻夫妻，在未来5年内，该片区居民人口增长，幼儿园的需求将进一步增大。问卷调查显示，有69.7％人员认为目前河东片区学校（含幼儿园）数量不能满足该片区入学人口的需要，造成了片区居民子女“入学难”的问题。

4、社区医疗卫生服务中心难以进行有效服务。目前，河东片区有2个社区卫生服务中心，但由于地理位置原因，覆盖面小，不能触及居住楼盘、柳高、十二中、景行等人口密集区域，社区卫生服务中心不能有效发挥作用，片区居民无论大病小病都只能到大医院就诊，给大医院带来巨大压力的同时，也造成了居民“排队难”、“看病难”的问题。

5、基础设施建设有待加强。河东片区道路宽敞,但垃圾桶、公共厕所数量少,穿过马路的地下通道缺少管理，脏、臭、黑，利用率不高，一些路口没有交通指示灯，给片区居民生活带来不便。

（三）商贸服务发展后劲不足

调查问卷显示，对河东片区商业氛围如何这一问题，有2.9％的人员认为河东片区商业氛围浓厚，73.6％的人员认为一般，26.5％的人员认为较差。随着众多大型房地产项目的在建落成，河东片区的商业也存在着规划滞后、调控不力、新兴业态比重小、单体规模不大以及“低、乱、散”等问题，各种商业配套设施的齐全度与河东片区居民的消费需求还存在一定的差距。河东片区房价高、租金贵、投入成本大，但商业氛围较之老城区还存在较大差距，使得许多投资商望而却步，影响片区经济发展，也难以满足片区居民日常生活的需要。如，原有的联华超市及清华坊农贸市场，面临租金贵，人流量小的难题，越发难以支撑，不能形成相当的规模。

（四）土地权属问题影响服务工作项目推进

河东片区土地，特别是原瑶埠村所在地由于行政区域的形成，属于城中区和鱼峰区不同的管辖范围。在调查中我们发现，有些项目名义是城中区的，而地域范围却是在鱼峰区，协调比较困难，项目进展难。如，静兰社区卫生服务中心，由隶属于城中区的柳东卫生院开办，位于桂柳路4号，此处为鱼峰区行政区域，使用面积约2200㎡，为窑埠村土地，至今未有土地证，严重影响该中心的建设，其基础设施建设达不到国家社区卫生服务中心基本标准。建议市里相关部门能统一协调，确保工作项目的推动。

四、促进河东商贸业进一步发展的建议

（一）建议完善商业规划，形成新一级的柳州市商业中心。由于河东片区整体商业布局规划不够完善，定位不清晰，导致河东片区商贸大项目不多，特色意识、市场气氛不浓，商贸服务业缺少大型商场、特色街区和专业市场作为支撑，发展后劲不足。同时，商业发展规划相对滞后，没有与城市规划、土地利用规划、住宅小区规划相衔接，造成发展滞后。建议由政府主导或政府与商家共同开发，将阳光100项目附近或是柳州市体育场附近打造成为片区商业中心区域。

（二）加强政策扶植力度，促进河东片区的商业发展。调查中我们发现，河东片区商品房的价位已经很高，而普遍人口的入住率不高，这样在商业楼盘价格高而人口密度不够的情况下，就给商业的进入设置了较高的门坎。近几年我市出台了一些针对商贸发展的优惠政策，但与工业优惠政策相比较，尚存在涉及面不宽、针对性不强、力度不大等问题。建议柳州市出台相关的商业扶植政策，比如，选择和规划相对集中区域引进知名商业品牌进驻，通过政府的引导、培育，在该片区再打造一个类似五星步行街式的商业圈，使该片区逐步形成柳州市的又一个商业中心区，促进片区商业发展。

（三）加强基础教育的规划和投入，完善河东片区的教育服务功能。柳州市河东片区是以同时拥有柳州市的三所知名学校而聚集人气的，同样，商品房也是因为学校的迁入而价格提高的。调查中我们发现，随着人们对子女教育的要求和期望不断提高，学前教育已越来越受到人们的重视，为此，在该片区建立一至两所公立幼儿园已经成为广大市民的迫切需要。同时调查还发现，随着河东片区的不断发展，中小学校已无法满足目前居民的需要。建议加强学校的规划以及公立幼儿园的建设，解决片区居民子女“入学难”的问题。

（四）建议通过政府和市场的双重功能，完善河东片生活服务功能。“买菜难、买菜贵”是我们调查中听到的较多的反映。由于生活的习性和发展的水平，让居民买菜进超市在现阶段完全无法实现，而河东片区仅有桂中菜市一家大型农贸市场及一些零星市场，无法满足片区居民生活需要。建议政府规划新的市场功能地块，形成符合一般居民需求和购买能力的农副产品大棚市场，解决片区居民“买菜难、买菜贵”的问题。调查中我们还了解到，河东片区的夜晚是宁静的，这没城市的繁荣和热闹。建议政府规划增设中低档次的餐饮服务及娱乐场所，允许并规范一些具有特色的“夜市”、“大排档”经营，建立电影院、剧场等符合居民的消费能力的公共娱乐场所，解决片区居民在外“吃饭难”“娱乐难”的问题。同时建议在楼盘开发中明确设置卫生服务中心，方便片区居民看病治疗，促进形成居民“小病在社区，大病到医院” 的局面。

（五）建议完善河东片区城市基础设施的建设，加强社区服务功能。调查中我们发现，河东片区的基础设施尚不完善，使片区居民生活出行存在诸多不便。根据城市发展的要求，建议增加垃圾桶、公共厕所、交通指示灯的数量，加大对地下通道的管理力度，使片区居民生活便利得到保证。同时由于城市的发展，人口增多，目前所设置社区的管理范围大，管理人口多。例如整个静兰片区仅有一个三门江社区，其人口数量远远超出了社区管理的基本基数，使社区工作做起来比较困难。建议加强社区的建设，确保基层工作的顺利开展。