随着我市城市化进程的不断加快，被征地农民不断增多，农民回建房作为解决失地农民住房问题的有效方式，规模不断增大，数量不断增多，而农民回建房小区作为一种新型的小区，存在的问题特别是物业管理方面的问题也越来越突出。农民回建房小区管理问题事关农民切身利益，事关农村稳定和城市发展大局。为推进我区“宜居创业城区”建设，使拆迁农民真正得以安居乐业，推动城市建设和发展，区政协组成专题调研组，于2010年5月11日—12日，对我区农民回建房小区物业管理情况进行了一次调研，现将有关情况报告如下：
一、 我区农民回建房小区的基本情况
辖区现有农民回建房小区5个（其中，窑埠村4个，河东村1个），共安置住户1276户，人口3770人。其中面积最大的是河东村的东祥福苑小区，共有居民650户。面积最小的是窑埠村的桂中新都小区，共有居民66户。小区均未成立业主委员会，没有物业管理机构入驻管理。
在建小区3个，分别为静兰独秀苑、窑埠皇娘山小苑、窑埠古镇小区。
我区农民回建房小区都处于市区内，有的还在市区比较中心的位置。近年建成的小区配套建设情况一般都比较好，绿化环境及道路建设程度也较高，小区面积都较大，配套有休闲场地上，在建筑质量上也有较大的提高，小区公建配套建设也逐步接近中档商品房水平。如东祥福苑小区的配套建设就比较好，正在建设中的小区情况更好。
二、 我区农民回建房小区存在的主要问题
此次调研采取召开街道（社区）干部、小区居民代表、有关职能部门
负责人座谈会以及发放调查问卷、实地查看等方式进行。从调研情况看，目前我区农民回建房小区主要存在以下几方面的问题：
1、农民参与物管的意识淡薄，小区脏乱差现象严重。在实地走访中我
们发现，小区住户大多没有固定经济来源，由于农民回建房开发的特殊性和被拆迁农民集中居住的被动性，加上受原农村住房观念及生活习惯的影响，以及小区基础设施建设等方面的“硬伤”，造成住户对交物业管理费用有抵触情绪，甚至每月几元钱的垃圾清运费也不愿意交，更不用说收取物业管理费了。由于缺乏保洁员、保安以及绿化人员等，小区环境卫生差，失窃现象时有发生。除个别小区砌有围墙，聘有门卫看门外，大多小区是敞开式，无“管”无“理”。即使个别小区有管理人员，也是临时管理，基本只能做些协调、协助工作。农民住户的消费意识没有确定，表现在只要求“权利”不愿履行“义务”，没有公共区域的意识，各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜，甚至有农民利用小区绿地种菜种庄稼，严重影响小区环境卫生，也阻碍了农民自身生活质量的提高。
2、基础设施配套不全，小区品质不高。我区农民回建房小区大多建于本世纪初，当时由于时间仓促，规划建设滞后，档次不高，手续不全，验收不到位，建筑质量和配套设施存在不同程度的隐患，公共基础设施配套建设不够，安全技防设施缺损。由于种种原因，小区住户虽然入住多年，但房产证、土地证却迟迟未能办理。
3、农民回建房小区物业管理的模式有待摸索。物业管理是市场经济下的新兴服务产业，而农民回建房的物业管理，更是新中之新。我市物业管理的法律依据到目前为止，主要是国务院2003年第379号令的《物业管理条例》和《广西物业管理条例》及柳州市针对物业管理相应出台的物业服务、收费标准。这些法律法规虽然适用于所有的新建住宅区，但在实际运作过程中一般是指商品房，而农民回建房作为一个特殊的类型，它既不同于自建房，也不同于商品房，就是与相关性质的经济适用房也不同，这就决定了实行物业管理的依据不足，存在法律空白。目前就全国而言，农民回建房的物业管理也都是在摸索、探讨之中。
三、对农民回建房小区物业管理问题的几点建议
1、加大宣传力度，引导业主树立文明公共意识。要结合社会主义新农村建设的要求，围绕人的全面发展，加强对广大农民的环境意识、卫生意识、民生法制意识等内容的宣传教育，围绕创国家卫生城、文明村（小区），广泛开展社会公德、家庭美德教育，破除陈规陋习，整体提高农民思想道德素质。随着物权法的出台，房屋私有权的保护和用益进一步走向规范化和法制化时代。我们应借此机会，进行大张旗鼓地宣传，进行全面正确地引导，让社会各方面都来关心、理解房屋的保护与用益，引导百姓树立正确的消费意识。唤起大家对“小区是我家，管理靠大家”的参与意识。在宣传集中居住的优势及物业管理带来的环境变化和提高生活品质的前提下，逐步让小区居民树立城市意识，即现代文明中权利、义务的统一，弘扬社会主义新风尚，促进物质、精神文明协调发展和人与自然和谐发展。
2、积极发展农民回建房小区物业管理，加快物业管理市场进程
（1）尽快成立小区业主委员会。据调查，农民回建房小区住户由于大多数是失地农民，很多没有就业出路和经济收入，虽然希望小区能成立物业管理，但又表示难以承受较高额的物管费。从调研情况看，大多数农民住户希望自主管理，在本小区住户中选拔物管人员成立物管公司，既解决就业问题，又降低物管成本。因此，我们建议，各相关街道应组织各村委协调发动小区住户尽快成立小区业主委员会，在此基础上尽快成立或引入小区物业管理机构，行使业主委员会管理职责，并加强对机构的监督，使小区物业管理正常有序地开展。同时，要组织对业主委员会成员的学习和培训，通过学习和培训，使业主委员会和物业管理人员各方自觉遵守各项规定，共同依法办事、照章行事，在维护业主合法权益、促进小区物业管理、推进小区文明建设中发挥应有的作用。
（2）尽快组建物业组织，落实物业管理。有无物业管理，是农民集中居住后是否快乐安康的关键因素。区建设部门应责成各相关街道办事处，组织协调各村委，根据各村小区建设情况，以村委为单位成立统一的物管处，或成立物业公司，实行封闭式小区管理。可在尊重绝大多数住户或居民代表意见的基础上，在本小区居民中聘用管理人员，这样，既可降低管理费用，又解决失地农民就业问题。同时，这些人熟悉小区居民情况，在居民中有一定威信，可提高工作效率。
（3）拓宽物业管理资金来源渠道。根据农民回建房小区的实际情况以及小区住户的意愿，可采取村委出资+小区门面、车库租金等+小区居民交纳物管费这三个途径获取物业管理费用。引导小区居民树立正确的消费意识，确立付费服务的观念。可以先从出租户中收取治安联防费和每户5元的垃圾清运费入手（这两种收费村民都有基础，也容易让人接受）。通过几年的过渡，逐步实现物业收费，减轻村委负担，最后完全融入市场化的一体管理。
3、重视并协调相关部门完善手续积极办好两证。目前，最早入住的农民回建房已超过5年，但房产证、土地证却迟迟无法办理，失信于民，也是各类矛盾的焦点，这对于当前正在大力推进的征地拆迁工作存在负面影响。建议政府对此问题予以重视，积极协调有关部门，完善手续，并对今后公共部位的修理作出承诺，还信于民。
4、积极开拓农村物业管理市场，努力探索符合农村特点的物业管理运作模式。近几年，随着我国城镇化和新农村建设工作的逐步推进，小城镇和农村的基础设施建设逐步得到改善，产生了对物业管理的需求。广东率先在东莞的农村实施物业管理，深圳市政府在全市推进“村改居”小区物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引进物业管理新体制，收到了较好的效果，展现出物业管理在城市化过程的新农建设中的强大渗透力。为改善农村生产生活条件，让农村人民拥有一个幸福美好的生活家园，让农民享受到改革开放以来物业管理发展的成果，建议有实力的物业管理企业在做大做强的同时，高度关注农村物业管理市场，积极参与到农村物业管理市场的开拓中，探索符合农村特点的物业管理运作模式，使物业管理逐步向有条件的农民集中居住区和村镇辐射。
三、以规划建设为龙头，因地制宜，提高小区建设品质
（1）适度提高小区规模，建设安居小区。从管理费用的成本支出来看，小区面积越大，单位面积成本越低。因此，结合商品房管理成本和农民回建房实际使用情况，建议今后农民回建房小区建筑面积应在10万㎡以上至20万㎡左右，这个面积的小区是建设、管理最经济，社会消费最低，也是最适应人居的小区。建设这样的小区，一是要全面规划，预留用地，可以分期分批建造，二是在适当的地方，可以根据实际需要，打破界限，跨村（镇）安置。
（2）提高造血功能，适当增加配套用房面积。目前，我区农民回建房小区的配套用房面积不足，或由商家买断，经济效益没有得到最大化，也不便于管理。因此，建议在今后的小区建设中，可以提高设计标准，适当增加门面用房和汽车库，并坚持一年一租，随市场的发展而发展，其收益归村（镇）所有，逐年补贴物业支出。
（3）规范开发程序，提高小区建设品质。目前农民回建房小区的建设，几乎还是各自为政，开发的前期手续不到位，程序不规范，规划的档次不高，技防设施不全，导致综合验收无法办理，也影响了安置房的“两征”办理。因此，建议今后我市的农民回建房性质可以不变，但手续要到位，品质要提高。要将基础设施建设与文化、卫生、体育等社会事业项目统一规划、布局和实施，保障农民群众安居乐业。
2010年7月23日