为加快“城中村”改造步伐，推进社会主义新农村建设，本人对社会主义新农村建设联系点牛车坪村目前存在的违章建筑问题通过召开座谈会、实地查看、入户调查、走访有关职能部门和单位等方式进行调研，现将调研情况报告如下：
一、 基本情况
城中区牛车坪村位于柳州市东面、马鹿山下东环路北段南头东面，距离东环路最近的自然屯仅1.5公里，属丘陵地区。全村总面积约15252亩，其中耕地面积1528亩，山林面积9860亩，辖5个自然屯，分别为水冲、牛车坪、潭冲、高椅坪、马鹿山屯（含龙泉山屯），10个村民小组，总人口5000多人（其中外来流动人口3000多人），村民主要经济来源：一是种植业，主要有甘蔗、玉米、蔬菜、水果等；二是养殖业，主要以养猪、鸡、鸭为主；三是“三产”收入，主要是场地出租、运输、外出务工等。村民的生活水平较差。全村的土地等自然资源，主要集中在水冲、牛车坪、潭冲、高椅坪4个自然屯，1974年以前全村的大部分人员也都分布居住在这4个自然屯，后因居住条件差，离市区远，村民才陆续搬迁到马鹿山屯（原叫龙泉山屯）建房居住，至今全村90%以上的村民都居住在马鹿山屯。同时，在马鹿山屯有一所建制完整的小学——马鹿山小学，目前有在校教职工18人、学生296人。全村的基础建设比较落后，人口集中居住的马鹿山屯距离市区很近，随着城市的发展和扩大，该村目前已列入城市发展规划，成为名符其实的“城中村”。
二、存在的“两违”突出问题
据统计，截至2008年9月，扣除建于马鹿山公园红线内的建筑后，牛车坪范围内违法建筑约1400户（该地区有建房报批手续的仅2户），其中：属牛车坪村村民的约680户，属窑埠村村民的约400户，属外来户（农民或居民）的约320户（从当地农民承包户买地建房或违法占地建房）。经对照柳东乡土地利用总体规划图，约有840户用地符合柳东乡土地总体规划，约有560户用地不符合柳东乡土地总体规划且占用农用地（其中：约260户占用的是基本农田）。据河东办事处及潭中办事处2009年4月调查统计，目前在马鹿山片区房屋约2087栋，近两年新增约10万平方米左右。该区域违法建筑严重违反了《土地法》和《规划法》，影响了城市的规划和发展。
三、存在上述问题的原因
目前牛车坪村马鹿山屯“两违”问题突出有多方面原因，概括起来大致有如下几点：
一是自然选择。人往高处走，水往低处流，这是人们改善居住环境、改善生活的自然选择。1976年前，牛车坪村大部分村民都生活居住在水冲、牛车坪、潭冲、高椅坪四个自然屯，由于这几个屯都是山多平地少，村民的房屋大都建在半山腰，加上离市区又远，交通很不方便，居民生存条件比较差。为改善居住环境，上世纪七十年代起，村民陆续选择和搬迁到条件比较好又靠近市区的马鹿山屯建房居住。
二是政府及相关部门的鼓励和引导。上世纪七、八十年代，当时郊区政府及柳东乡政府一方面为改善牛车坪村民的居住条件，采取有意引导和默认的态度；另一方面的原因是，上世纪八、九十年代，各级各单位包括乡村都兴起办企业高潮。于是，八十年代初，牛车坪村在柳东乡政府的帮助和扶持下，在马鹿山屯建起石灰厂、采石场等企业。为方便管理和方便群众生活办事，在有关部门的鼓励、支持和帮助下，牛车坪村委于1991年搬迁到马鹿山屯，建起了占地600平方米、建筑面积1200平方米的目前村委会。
三是据初步了解，马鹿山屯这片土地（1000多亩）存在争议问题。在上世纪六十年代至七十年代初，这里大部分是荒山、坟山、矿坑及树林，整体上权属窑埠村1—8组，但也有部分牛车坪村民认为：屯的东区有部分土地原是柳州市青年畜牧场的，六十年代初，柳州青年畜牧场解散，将场里的土地交由牛车坪村9组管理使用（没有最后考证），由于当时人们的土地所有权观念比较淡薄，加上上世纪八十年代土地承包到户时，这片土地又没有承包到户，全部都属村民小组集体所有。牛车坪村的村民在这里建房时，窑埠村的村民小组和村民也比较通融，没有更多的加以阻止。另有一方面原因是，上世纪六、七十年代，市里多次组织有关部门、群众在这里种了不少林树，按有关政策，林木属于林业部门管理，因此，窑埠村的村民很少在这里耕种，对这里的土地所有权属意识也不强。随着城市的扩大，特别是柳州市行政中心确定东迁后，由于村民的土地逐步被征用，耕地越来越少，加上土地被征用又有一笔非常可观的补偿（近年征用菜地约为15万元/亩，旱地7万元/亩），村民已意识到土地的价值，寸土寸金，寸土必争。
四是政府有关职能部门管理不到位。由于土地、规划、房产等职能部门都是市里直线管理，市里有关职能部门管辖面较宽，管理监督难以细化，致使有些工作不到位。而城区因没有上述相应的职能部门，管理也比较难。因此，造成牛车坪村马鹿山屯违法建筑越来越多，越多越难管，形成恶性“雪球”，越滚越大。2002年，当时的郊区法院准备执行对违法建房的强拆工作，后因当时郊区的撤消而没有执行，使近年来违法建房越来越多。
五是村民群众法制意识淡薄。大部分村民对建房需按《土地法》、《规划法》等有关法律法规办理相关手续的意识淡薄，特别是在2000年以前，他们大都认为在“自己的土地”上建房，自己作主就行了，或是在荒地上建房，自己开荒建房就行了，有关部门批不批无所谓，自己住有没有证也无所谓。还有一些人明知违法，但看到别人建了没有人管，也住得很安然，加上投资比较低，也就抱着饶幸心理，进行违章建房。另一方面，也由于村民法制观念淡薄，对办理建房有关手续抱着无所谓的态度，使部分上世纪七、八十年代或九十年代初期由政府引导搬迁到马鹿山屯建房的村民，本来经与窑埠村协调土地划转，花较低的费用就可以办理相关合法建房手续的，由于办理不及时，一拖再拖，直至上世纪九十年代末，部分村民看到由于城市发展的需要，部分村民的房屋被征用拆迁，有证与无证建设补偿差十多倍，有证的可补1000——2000元/平方米，无证的只补200——300/平方米，或不给补偿，这样才逐步意识到办证的重要，提出由村委出面找当时的柳东乡（镇）和郊区政府帮助协调办证，上述部门也组织了多次协调，但因与土地所有方窑埠村没能达成一致意见，最终基本上都没有办到房产证。
六是政策原因及经济利益驱使造成。目前城中辖区6个行政村的农民新建住房报建手续全部停止办理，但部分符合建房条件确需建房的村民，由于等不及新政策出台而违法建筑。同时，部分不符合建房条件的村民也跟风违法建房，造成法不责众的局面。
另外，经济利益的驱使也是重要的原因。主要表现在：一是近几年我市经济发展迅速，房价不断飚升，买一套普通住房的价格要比违法建造一套住宅的价格昂贵得多；二是我市拆迁补偿政策不够健全，造成违法建筑成本与拆迁补偿价格的利益空间。更有甚者，将违法建筑作为一种投资，等待政府拆迁时捞一把。
四、建议
1、积极协调，创造条件，力争为已建好房屋且符合办证条件的群众补办房产证等手续。据了解（未经严格核查），目前这些违章建筑中，除少部分是在牛车坪村的集体土地上所建以外，其余绝大部分是在窑埠村的集体土地上所建。这就给补办证工作带来了政策性的障碍。因此，要想给在所谓的窑埠村的集体土地上所建的房屋补办证件，就要解决这部分的土地出让问题。具体操作思路：一是由政府出面协调窑埠村委，由村委做村民工作，同意以较低（每亩3万元左右）价格将此部分土地所有权出让。为何要以较低价格？价格高了补证的人承担不起，且需要补证的不仅仅是牛车坪村之群众，也有窑埠本村之群众（约600户）。如果窑埠不同意，则在这块地上窑埠村一分钱也没得，而这些违章建筑会长期存在下去。二是由政府出面征收此部分土地，使其由集体变国有。三是再由政府按成本价出让给农民。
2、如果解决不了土地问题,补办证行不通,则保留现状，既不承认其合法，也不再追究其非法（周期形成历史复杂，年代久远，且对象众多，易牵一发而动全身），待以后其具备彻底处理的条件时再作处理。
3、今后如建设项目需要拆除，可参照无证住房、按一定比例给予与有证住房有区别的适当补偿。
4、严格新开工的项目的审批控制管理，未经批准，一律不给再建。如发现有未经批准而违法建造的，在建设阶段就坚决处置。根据《柳州市人民政府关于加强城市规划区内违法建设违法用地查处工作的通知》（柳政发[2006]56号）和《柳州市人民政府办公室关于印发柳州市违法占地违法建设联合动态巡查执法制度的通知》（柳政办[2008]58号）精神，由区人民政府成立联合动态巡查执法队伍，加强巡查和执法工作，对新发生的违法占地违法建设行为依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，坚决制止于萌芽状态，遏制违法行为蔓延势头。