柳城县住宅小区物业管理的现状及对策

韦梦芬

尊敬的各位领导、各位委员，同志们：

大家好！我发言的题目是《柳城县住宅小区物业管理的现状及对策》。近年来，随着经济社会和城镇建设的快速发展，柳城县住宅小区的数量增长迅速，物业管理这一管理模式已逐渐被人们认识和接受。物业管理作为劳动密集型和技术劳务型服务性行业，涉及千家万户的生活、生产秩序，关系着社会的安宁与稳定。但目前在我县，物业管理与小区业主之间无论是提供服务，还是接受服务，都面临许多亟待解决的问题。因此，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，推动我县物业管理行业健康发展势在必行。

一、我县住宅小区及物业管理的现状

2005年我县第一个商业住宅小区——柳城花苑的建成，迈开了我县物业管理的第一步。据不完全统计，经过十年的发展，县城住宅小区达到39个，其中建成的有柳城花苑、文华苑、河西小区、商贸城、海润广场、又一城、信合小区等22个商品住宅小区，以及单位集体住宅区12个；在建的有桂泰商住房、东城鑫苑、中央华府等5个商业住宅小区。全县实行物业管理的小区6个，注册登记的物业服务企业有6家，成立了业主委员会的有8个。

二、我县住宅小区物业管理存在的主要问题

（一）物业管理企业服务理念不高，管理水平偏低

物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐；一些物业管理企业的管理和服务水平不高，服务质量不好。据笔者调查，目前大部分业主不愿意接纳物业管理公司，主要是对物业公司的服务感到极度不满，认为物业管理混乱，乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、停车位严重不足等。在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的业主认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。

（二）物业管理企业规模小，难以发挥应有作用

笔者通过走访得知，目前我县有物业管理的小区分为三种，一是由业主个人和单位共同出资从外地聘请物业管理企业；二是由开发商出资聘请物业管理企业管理或由开发商自己组建物业管理，开发商撤离后移交给自主上门联系的物业管理企业；三是由小区业主委员会自主管理。由于我县单个的商业住宅区面积都不大，参与市场竞争且具备一定规模的物业管理企业不多，有的甚至是几个人组成物业管理小组，承接各小区的门卫工作，难以发挥物业管理应有的作用。

（三）物业管理费收缴困难

 物业服务收费难一直困扰着物业管理企业的生存和发展，表现在两个方面：

一是物业管理费用收费标准实际执行不到位，远远低于我县物业服务收费参考标准，一些老旧小区的物业收费价格则更低。随着物管人员酬金增加、维修材料以及小区能耗费用的上涨，物业管理的成本也在不断的提升，而提高物业费需要业主大会的通过，提高物业收费价格很难得到业主尤其是老旧住宅区业主的认同，也造成了物业公司在经营上处于亏损的境地。

二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点：一是物业管理运作不规范，物业管理服务质量不到位，在一些住宅区物管企业重收轻管多收少管、质价不符的现象比较普遍，引起了业主的不满；二是存在着物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾，拒缴物业管理服务费的业主一直损害着全体业主的共同利益；三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。据悉拒缴服务费不是个别现象而是普遍情况，有的小区拒缴率高达80%。虽然《物业管理条例》也在法律责任方面规定了对逾期不交纳物业服务费的业主可以进行法律诉讼，但真正实施这些措施的物业公司很少。原因在于对不交纳物业服务费的业主实施法律诉讼，官司虽然打赢了，费用却难以收缴，加上诉讼成本，物业企业得不偿失。

（四）舆论宣传不到位，业主物业管理意识差

一些业主还没有完全从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，仍在怀念过去的“免费午餐”；其次，一些业主法制意识淡薄，加之配套法规不完善，只强调权利而忽视自己相应承担的义务；第三，对物业管理的正面宣传不够。一些媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

（五）物业管理相关主体之间的职能责任不明确

物业管理涉及房地产开发企业、业主、业主委员会、社区、派出所以及住建、环卫、市政、绿化、消防等部门，部门之间的诸多职能没有厘清，给物业管理造成困难；另外，物业管理企业与社区、派出所及相关行政部门在社会管理职能上的关系没有得到很好的理顺，也使得物业管理工作难以进一步拓展。

三、对策措施

（一）加强舆论引导，为物业管理行业营造良好发展环境

物业管理企业提供的是服务，主要依靠法律法规以及管理契约来规范其活动。法律的系统、完善、准确才能保证市场参与者的行为有法可依、有章可循。政府和相关部门要利用各种形式和渠道扩大《物业管理条例》等相关法规的宣传面，多做宣传，做“好”宣传，使人们的思想意识从传统的房产管理的模式转变过来，引导人们树立现代物业管理的理念，形成“花钱购买物业服务”的习惯。同时制定相关的政策和采取其他相应措施，为物业管理行业营造一个规范化、市场化的发展空间。

（二）规范业主大会和业主委员会自治管理，维护全体业主的合法权益

《物业管理条例》中，确立的基本法律关系包括业主相互之间的关系、物业管理企业和业主的关系、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系等，这就凸显了业主大会和业主委员会的作用。业主大会是物业管理区域内的业主自治管理组织，是所在社区居民自治组织的有机组成部分，是物业管理的重要责任主体。规范物业管理，不仅要规范物业管理企业的经营，也要规范业主大会和业主委员会的自治管理。政府和相关部门对业主大会的召开及业主委员会的成立、筹备、组织、指导工作，严格业主代表、业主委员会委员推选条件，健全业主委员会备案手续；加大对业主大会和业主委会员具体工作的指导和监督，对制定和修改业主大会议事规则、管理规约、共有部位经营收益分配，使用、解聘、选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共同管理事务依法提出建议和意见。把业主大会和业主委员会的规范化建设纳入社区建设工作范畴，切实引导业主大会和业主委员会依法开展物业管理自治工作，维护全体业主的合法权益。

（三）引进竞争机制，推动物业社会化经营

加快推进物业管理市场化进程是现代物业管理改革与发展的主旋律。政府应以行政手段启动市场，以政策措施引导市场，以市场手段发展市场，以地方法规规范市场为目标，逐步引入招投标制度，促进物业管理市场良性竞争机制的形成和完善。一是全面实行前期物业管理招投标制度。只有通过强化竞争，才能从根本上减少开发单位、旧有体制对物业管理发展的负面影响，才能打破“谁开发、谁管理”的格局，促进物业管理市场竞争机制的形成，为我县物业管理的有序发展注入强劲的动力。二是引导物业管理企业坚持诚信和质价相符的原则，切实提高服务质量，提高管理水平，提升业主的理解度和信任度。要全面引入质量体系和环境体系，不断提高管理效益和水平；要强化对从业人员的思想教育和专业技能培训，通过对职工进行岗前培训及定向、深层次的专业培训，打造一支思想健康、身体素质良好、为人热情大方、服务意识较强的高素质服务队伍，从而使物业管理真正走上专业化、市场化、规范化的竞争之路。

物业管理作为我县一门新兴行业，从目前来看，尚处在一个较为艰难的起步阶段。协调好物业管理企业和广大业主的利益，需要社会各方面更要给予更多的理解与支持，才能够促使其健康发展和壮大，更好地为我们的生活服务。

我的发言完毕，谢谢大家！

业管理市场化进程是现代物业管理改革与发展的主旋律。政府应以行政手段启动市场，以政策措施引导市场，以市场手段发展市场，以地方法规规范市场为目标，逐步引入招投标制度，促进物业管理市场良性竞争机制的形成和完善。一是全面实行前期物业管理招投标制度。只有通过强化竞争，才能从根本上减少开发单位、旧有体制对物业管理发展的负面影响，才能打破“谁开发、谁管理”的格局，促进物业管理市场竞争机制的形成，为我县物业管理的有序发展注入强劲的动力。二是引导物业管理企业坚持诚信和质价相符的原则，切实提高服务质量，提高管理水平，提升业主的理解度和信任度。要全面引入质量体系和环境体系，不断提高管理效益和水平；要强化对从业人员的思想教育和专业技能培训，通过对职工进行岗前培训及定向、深层次的专业培训，打造一支思想健康、身体素质良好、为人热情大方、服务意识较强的高素质服务队伍，从而使物业管理真正走上专业化、市场化、规范化的竞争之路。

培训，打造一支思想健康、身体素质良好、为人热情大方、服务意识较强的高素质服务队伍，从而使物业管理真正走上专业化、市场化、规范化的竞争之路。